COMPTAGEST PASSE A LA SIGNATURE ELECTRONIQUE
Notre cabinet évolue !
Dans la prolongation de la mise en place de l’envoi des factures de nos honoraires par voie dématérialisée, nous allons désormais mettre en place la « signature électronique » pour faciliter la transmission et la signature de certains documents officiels.
Afin de garantir l’envoi des documents au bon expéditeur : -), nous profitons de cette campagne d’information pour mettre à jour les coordonnées à utiliser.
N’oubliez pas de faire un retour à votre interlocuteur habituel sur les coordonnées à utiliser pour sa mise en place AVANT LE 15/02/2024 et de prévenir systématiquement en cas de changements dans ces coordonnées.
- L’adresse mail à utiliser pour l’envoi des factures COMPTAGEST :
- Mail FACTURATION :
- L’adresse mail et le numéro de téléphone portable pour l’envoi des documents confidentiels (lettre de mission, rapport, comptes annuels…) qui seront signés électroniquement :
- Mail CONFIDENTIEL :
- N° téléphone portable signature électronique:
LOI SUR LE PARTAGE DE LA VALEUR : DES NOUVEAUTES EN MATIÈRE DE PARTICIPATION !
La loi relative au partage de la valeur en entreprise a pour objectif de faciliter la généralisation des dispositifs de partage de la valeur et de simplifier leur mise en place. Des évolutions sont à noter au titre de la participation.
Êtes-vous prêts à les découvrir ?
Participation facultative dérogatoire dans les entreprises de moins de 50 salariés
Á titre expérimental et jusqu’au 29 novembre 2028, les entreprises de moins de 50 salariés pourront mettre en place un régime de participation moins favorable que le régime légal. Vous avez le choix soit :
- D’appliquer un accord agréé de branche comprenant un accord type de participation ;
- De conclure un accord de participation au sein de votre entreprise.
- Si vous appliquez déjà un dispositif de participation volontaire au 1er décembre 2023, vous pouvez également recourir à la formule dérogatoire mais il faut alors conclure un nouvel accord.
Si, à compter de 2025 votre société est concernée par l’obligation de mettre en place un dispositif de partage de la valeur, la participation facultative dérogatoire est un moyen de remplir votre obligation.
Suppression du délai supplémentaire de 3 ans pour mettre en place un accord de participation /entreprise de plus de 50 salariés
Les entreprises qui franchissent le seuil de 50 salariés durant 5 années civiles consécutives ont l’obligation de mettre en place de la participation sans pouvoir bénéficier d’un délai supplémentaire de 3 ans si elles sont dotées d’un accord d’intéressement.
Les entreprises qui bénéficient déjà de ce report au 1er décembre 2023 en conservent le bénéfice.
Instauration des avances sur participation
Sous réserve que l’accord le prévoit, et après avoir recueilli leur accord, les bénéficiaires de la réserve spéciale de participation pourront percevoir des avances, à raison d’une fois par trimestre au plus.
Si les droits finalement attribués aux bénéficiaires sont inférieurs aux avances déjà reçues, l’éventuel trop-perçu sera récupéré sous la forme d’une retenue sur salaire, dans les conditions prévues en cas d’avance sur salaire.
Le trop-perçu déjà affecté à un plan d’épargne salariale sera considéré comme un versement volontaire du bénéficiaire et n’ouvrira pas droit aux exonérations fiscales ni sociales.
N’hésitez pas à solliciter votre expert-comptable pour une analyse de votre situation, et pour déterminer, les opportunités relatives à la mise en place de la participation au sein de votre entreprise.
Parahôtellerie » et TVA : où en est-on ?
La loi de finances pour 2024 redéfinit les règles d’imposition à la TVA des locations meublées à usage d’habitation.
Jusqu’à présent, les locations meublées à usage d’habitation étaient exonérées de TVA, sauf exceptions. Ainsi, étaient notamment exclues de cette exonération, d’une part, les prestations fournies dans les hôtels de tourisme classés et, d’autre part, les autres locations meublées lorsque le loueur offrait, outre l’hébergement, au moins trois des quatre prestations suivantes dans des conditions similaires à celles du secteur hôtelier : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. Une règle que le Conseil d’État a récemment jugé incompatible avec les objectifs de la directive européenne sur la TVA.
En conséquence, la loi de finances pour 2024 a redéfini les règles d’imposition à la TVA des locations meublées à usage d’habitation. Ainsi, à compter du 1er janvier 2024, sont soumises à la TVA les prestations d’hébergement fournies dans le secteur hôtelier ou similaire à condition qu’elles soient offertes au client pour une durée maximale de 30 nuitées (renouvelables) et qu’elles comprennent au moins trois des prestations précitées. Sont donc visées toutes les formes d’hébergement touristique (hôtels, gîtes ruraux…).
Précision : les locations de logements meublés à usage résidentiel (hors secteur hôtelier ou similaire) restent imposées à la TVA à la seule condition qu’elles soient assorties d’au moins trois des prestations précitées.
Changement de régime fiscal pour les associés de Sel : quelles conséquences ?
L’administration vient de préciser les incidences du changement de régime fiscal applicable aux rémunérations des associés de sociétés d’exercice libéral (Sel) au regard de divers impôts (impôt sur le revenu, TVA, CET…).
Comme vous le savez déjà, l’administration fiscale considère désormais que les rémunérations allouées aux associés de société d’exercice libéral (Sel) à raison de l’exercice de leur activité libérale dans la société (rémunérations dites « techniques ») sont imposables dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC), et non plus en traitements et salaires, sauf lorsqu’il existe un lien de subordination, caractérisant une activité salariée, entre l’associé et la Sel au titre de l’exercice de sa profession. Cette position s’applique, en principe, depuis le 1er janvier 2023. Toutefois, par tolérance, l’administration autorise les associés de Sel, qui n’ont pas été en mesure de se conformer aux nouvelles règles d’imposition dès cette date, à déclarer leurs rémunérations techniques de 2023 dans la catégorie des traitements et salaires. En revanche, à compter de l’imposition des revenus de 2024, ces rémunérations techniques relèveront obligatoirement de la catégorie des BNC.
À ce titre, l’administration vient de préciser les incidences de ce changement de régime fiscal au regard de divers impôts.
Précision : ce changement concerne aussi les honoraires rétrocédés directement par une Sel aux associés d’une société de participations financières de professions libérales (SPFPL) au titre de leur activité professionnelle au sein de cette Sel.
L’impôt sur le revenu, la TVA et la CFE
Ainsi, en matière d’impôt sur le revenu, dès lors que leurs rémunérations techniques sont imposées en BNC, les associés de Sel doivent :
- s’ils relèvent du régime de la déclaration contrôlée, déclarer leur résultat annuel sur la déclaration n° 2035 et reporter le montant du bénéfice imposable sur leur déclaration n° 2042-C-PRO ;
- s’ils relèvent du régime micro-BNC, porter le montant de leurs recettes annuelles sur la déclaration n° 2042-C-PRO.
À noter : dans la mesure où ils n’exercent pas leur activité en nom propre, les associés de Sel ne peuvent pas opter pour leur assimilation à une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) et, de facto, pour leur assujettissement à l’impôt sur les sociétés, à l’inverse des entrepreneurs individuels.
Par ailleurs, les rémunérations techniques versées aux associés de Sel continuent de ne pas être soumises à la TVA ni à l’obligation de facturation. Seule la Sel, et non ses membres, étant redevable de cette taxe.
De même, la Sel est passible de la CFE et, le cas échéant, de la CVAE, dans la mesure où elle exerce l’activité libérale. Les associés de Sel restent donc exclus de cette imposition à la CFE, sauf s’ils exercent, en complément de leurs fonctions techniques, une activité professionnelle propre non salariée. Ils seraient alors soumis à la CFE en leur nom propre au titre de cette activité distincte.
Le cas particulier des gérants de Selarl et de Selca
Pour les associés gérants majoritaires de Sel à responsabilité limitée (Selarl) ou gérants de Sel en commandite par actions (Selca), les rémunérations tirées de l’exercice de leur activité libérale dans la société entrent dans la catégorie des BNC lorsqu’elles peuvent être distinguées de celles perçues au titre de leurs fonctions de gérant. Lorsque cette distinction est impossible, elles demeurent soumises à l’impôt sur le revenu selon les règles prévues en matière de traitements et salaires. Les gérants devant alors être en mesure de prouver cette impossibilité de distinction.
En pratique : en tout état de cause, l’administration considère qu’une part de 5 % de la rémunération totale perçue par ces gérants correspond à la rémunération de leurs fonctions de gérant, imposable selon les règles prévues en matière de traitements et salaires.
EMPLOI FRANC : UN CONTRAT AIDÉ À NE PAS NÉGLIGER !
Institué à titre expérimental en 2018, le dispositif emploi franc, qui devait se terminer au 31 décembre 2023, est prolongé jusqu’au 31 décembre 2024. Ce dispositif permet, sous certaines conditions, aux employeurs embauchant un demandeur d’emploi résidant dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) de bénéficier d’une aide de l’État.
- Employeurs éligibles
Sont éligibles les employeurs de droit privé (à l’exclusion des particuliers employeurs) à jour de leurs obligations fiscales et sociales, qui n’ont pas procédé à un licenciement économique sur le poste pourvu par un emploi franc dans les 6 mois précédant l’embauche.
En outre, l’employeur ne doit pas bénéficier d’une autre aide de l’Etat à l’insertion, à l’accès ou au retour à l’emploi versée au titre du salarié recruté, et doit maintenir le salarié dans l’effectif pendant 6 mois à compter du début de l’exécution du contrat de travail.
Ce dispositif n’est pas cumulable avec l’aide exceptionnelle à l’embauche en contrat de professionnalisation.
- Conditions relatives aux salariés
Le salarié embauché doit résider dans un QPV et avoir la qualité de demandeur d’emploi, ou avoir adhéré à un CSP ou être un jeune suivi par une mission locale, et il ne doit pas avoir appartenu à l’effectif de l’entreprise au cours des 6 derniers mois. Ces conditions s’apprécient à la date de signature du contrat qui doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2024.
L’embauche peut être avoir lieu en CDI ou en CDD d’au moins 6 mois.
- Montant de l’aide
Le montant de l’aide pour l’embauche d’un salarié à temps plein est de 5 000 € par an pour un CDI (dans la limite de 3 ans) et de 2 500 € par an pour un CDD (dans la limite de 2 ans).
- Formalisme
L’aide financière doit être demandée à France Travail (anciennement Pôle emploi) dans le mois qui suit la date de signature du contrat de travail.
Non-salariés : modulation en temps réel des cotisations personnelles
Les travailleurs indépendants peuvent, jusqu’à fin 2027, faire varier en temps réel, à la hausse ou à la baisse, le montant mensuel de leurs cotisations sociales personnelles dues à l’Urssaf.
Depuis quelques années, une expérimentation permet aux travailleurs indépendants (artisans, commerçants et professionnels libéraux) de moduler, selon leur revenu, le montant des cotisations sociales personnelles dont ils doivent s’acquitter auprès de l’Urssaf. Ces derniers peuvent ainsi faire varier en temps réel, à la hausse ou à la baisse, le montant mensuel de leurs cotisations.
Ce dispositif permet de remédier au décalage temporel de quasiment 2 ans qui existe entre la perception des revenus professionnels par les travailleurs indépendants et le paiement à l’Urssaf du montant définitif des cotisations sociales correspondant à ces revenus.
En pratique : les échéances de cotisations payées par le travailleur indépendant dans les premiers mois de l’année 2024 sont déterminées sur la base du revenu qu’il a perçu en 2022. Au printemps 2024, une fois que le non-salarié aura transmis son revenu définitif de 2023, l’Urssaf régularisera définitivement le montant des cotisations dues au titre de 2023 et ajustera les échéances de cotisations provisionnelles dues au titre de 2024. Au printemps 2025, l’Urssaf régularisera définitivement le montant des cotisations dues au titre de l’année 2024.
Une expérimentation prolongée de 4 ans
L’expérimentation de la modulation en temps réel des cotisations des travailleurs indépendants devait prendre fin le 31 décembre 2023. Elle est finalement prolongée jusqu’au 31 décembre 2027.
Le travailleur non-salarié intéressé par la modulation doit d’abord adhérer à ce service via son espace personnel disponible sur le site de l’Urssaf. Ensuite, toujours via son espace personnel, il doit, entre le 1er et le 21 (à midi) de chaque mois en cours, télédéclarer son revenu prévisionnel du mois et payer (par télépaiement ou carte bancaire) le montant correspondant des cotisations. Si aucune déclaration n’est effectuée, le montant à payer est identique à celui du mois précédent.
À savoir : cette possibilité est ouverte aux psychomotriciens depuis le 1er janvier 2024.
Pourboires : quel régime social et fiscal en 2024 ?
Les pourboires versés aux salariés continuent d’être exonérés d’impôt sur le revenu, de cotisations et de contributions sociales en 2024.
Pour soutenir le secteur de l’hôtellerie-restauration, lequel a été fortement impacté par la crise sanitaire liée au Covid-19, la loi de finances pour 2022 avait instauré une exonération d’impôt sur le revenu, de cotisations et de contributions sociales sur les pourboires versés aux salariés. Et ce, au titre des années 2022 et 2023. Bonne nouvelle, cette mesure est reconduite pour l’année 2024 !
À quelles conditions ?
Bénéficient d’une exonération d’impôt sur le revenu, de cotisations et de contributions sociales les pourboires versés volontairement, directement ou par l’entremise de l’employeur, aux salariés en contact avec la clientèle.
À noter : cette mesure concerne tous les secteurs d’activité dans lesquels des pourboires peuvent être volontairement versés aux salariés (hôtellerie, restauration, coiffure, esthétique, tourisme, etc.). Elle ne vise pas les sommes automatiquement incluses dans la note présentée au client (pourcentage-service).
Mais attention, ces exonérations concernent uniquement les salariés dont la rémunération n’excède pas 1,6 fois le Smic mensuel (soit, depuis le 1er janvier 2024, environ 2 827 € pour 35 heures de travail par semaine).
Précision : les pourboires versés aux salariés sont exonérés des cotisations et contributions sociales d’origine légale ou conventionnelle (y compris CSG-CRDS, versement mobilité, contribution formation, taxe d’apprentissage, etc.).
L’effet de ces exonérations doit faire l’objet d’une évaluation au cours de l’année 2024 en vue de leur éventuelle pérennisation…
Le simulateur de calcul de l’impôt sur le revenu 2024 est en ligne
L’administration fiscale met à la disposition des contribuables un outil permettant d’estimer le montant de leur prochaine feuille d’impôt.
Comme à son habitude, l’administration fiscale a mis à jour son simulateur de calcul de l’impôt sur le revenu. Cet applicatif permet aux contribuables d’estimer le montant de leur impôt dû en 2024 sur les revenus perçus en 2023. Accessible depuis le site internet www.impots.gouv.fr, il se décline en deux versions :
- une version simplifiée qui s’adresse aux personnes déclarant des salaires, des pensions ou des retraites, des revenus fonciers, des revenus de valeurs et capitaux mobiliers, et déduisant les charges les plus courantes (pensions alimentaires, frais de garde d’enfants…) ;
- et une version complète qui s’adresse aux personnes déclarant, en plus des revenus et charges énoncés ci-dessus, des revenus d’activité autre que salariée (commerciale, libérale, agricole…), des dépenses issues d’investissements locatifs, etc.
Après avoir renseigné les différentes rubriques, le simulateur dévoile le montant de l’impôt estimé.
Précision : ce simulateur intègre les nouveautés fiscales de la loi de finances pour 2024 comme la revalorisation de 4,8 % des tranches du barème de l’impôt sur le revenu.
Attention, le résultat obtenu à l’aide de cet applicatif ne saurait engager l’administration fiscale sur le montant définitif de l’impôt à acquitter. Et cette simulation ne constitue en aucune façon une déclaration de revenus.
Quelle est la date limite pour faire sa déclaration de revenus ?
La déclaration des revenus par internet est obligatoire si votre résidence principale est équipée d’un accès à internet et que vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne.
Pour l’année 2023, la déclaration de revenus est terminée.
La déclaration 2024 des revenus de 2023 débutera en avril 2024. Les dates limites dépendront du lieu de la commune où vous résidez.
N’hésitez pas à vous rapprocher de votre interlocuteur habituel dès maintenant, et au plus tard avant la fin du mois de février 2024, si vous souhaitez que notre cabinet vous assiste dans cette déclaration .
Renforcement du contrôle fiscal et de la lutte contre la fraude
Conformément aux annonces du gouvernement faites au printemps dernier, la loi de finances pour 2024 renforce le contrôle fiscal et la lutte contre la fraude.
Plusieurs mesures de la loi de finances pour 2024 visent à renforcer l’action du gouvernement en matière de contrôle fiscal et de lutte contre la fraude.
Une vérification de comptabilité délocalisée
En principe, une vérification de comptabilité doit avoir lieu sur place, c’est-à-dire dans les locaux de l’entreprise. Toutefois, les juges admettent qu’elle puisse se dérouler en dehors de ces locaux, à l’endroit où se trouve la comptabilité, à la demande de l’entreprise, dès lors qu’il y a un accord avec le vérificateur.
Pour les contrôles engagés à compter du 1er janvier 2024 et pour ceux déjà en cours à cette date, l’administration fiscale peut désormais, elle aussi, prendre l’initiative d’une telle délocalisation. Ainsi, la vérification de comptabilité peut se tenir ou se poursuivre en dehors des locaux de l’entreprise, dans tout autre lieu déterminé en accord avec cette dernière. À défaut d’accord, l’administration peut effectuer le contrôle dans ses propres locaux.
À savoir : cette possibilité de délocalisation est également prévue pour les contrôles sur place des reçus pour dons émis par les associations.
Un délit de mise à disposition de schémas fiscaux frauduleux
La mise à la disposition de tiers de certains moyens, services, actes ou instruments (ouverture de comptes à l’étranger, notamment) leur permettant d’échapper frauduleusement à leurs obligations fiscales constitue désormais un délit. Cette mesure s’applique aux infractions commises à compter du 1er janvier 2024.
Important : ce délit est puni, en principe, de 3 ans d’emprisonnement et d’une amende de 250 000 € pour une personne physique. L’amende étant multipliée par 5 s’il s’agit d’une personne morale.
Un durcissement du contrôle des prix de transfert
L’obligation pesant sur les sociétés de tenir une documentation des prix de transfert est élargie par un abaissement de son seuil de déclenchement pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2024. Désormais, elle concerne, notamment, les sociétés dont le chiffre d’affaires annuel hors taxes ou l’actif brut au bilan est au moins égal à 150 M€ (au lieu de 400 M€ auparavant). En outre, le montant minimal de l’amende pour défaut de présentation de cette documentation, jusqu’alors fixé à 10 000 €, est relevé à 50 000 € pour les infractions commises à compter du 1er janvier 2024. Enfin, la documentation présentée par l’entreprise devient opposable pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2024. C’est-à-dire qu’en cas d’écart entre les prix effectivement pratiqués par l’entreprise et les prix qui auraient été calculés en application de la documentation, un transfert indirect de bénéfice est présumé. À charge, donc, pour l’entreprise de démontrer le contraire.
Art. 113, 116 et 117, loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, JO du 30
Gare à l’exercice d’une activité non-prévue dans le bail commercial !
Le commerçant qui exerce dans des locaux exclusivement destinés à usage d’hôtel de tourisme une activité de restauration accessible à une clientèle extérieure à l’hôtel s’expose à la résiliation du bail commercial.
Le locataire commercial est tenu d’utiliser le local loué conformément à la « destination » prévue par le bail. Autrement dit, il ne peut y exercer que la ou les activités prévues dans le bail, ainsi que celles considérées comme y étant implicitement incluses. À défaut, le bailleur serait en droit de demander en justice la résiliation du bail.
Ainsi, dans une affaire récente, un bail commercial prévoyait que les locaux loués étaient exclusivement destinés à usage d’hôtel de tourisme et toutes activités accessoires. Or, la société locataire avait, pendant quelques mois, exercé dans ces locaux une activité de restauration, accessible à une clientèle extérieure à l’hôtel, avec publicité en ligne et entrée par une porte distincte de celle de l’entrée de l’hôtel. Elle avait même par la suite modifié l’accès au local et cherché à atténuer la visibilité de l’activité.
Saisis par le bailleur d’une action en résiliation du bail, les juges ont considéré que l’activité de restauration exercée par le locataire n’était pas comprise dans la destination contractuelle du bail car il s’agissait d’une véritable activité distincte de nature à attirer une nouvelle clientèle. Ils en ont déduit que ce manquement du locataire aux obligations du bail était suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.
Infirmiers : démarches pour le forfait d’aide à la modernisation
Pour profiter du forfait d’aide à la modernisation et informatisation (Fami) du cabinet, les praticiens doivent déclarer dès à présent et avant le 3 mars à minuit plusieurs indicateurs portant sur leur année 2023.
Compte tenu de la multiplication des actes à télétransmettre, des avenants à la convention nationale des infirmiers prévoient la mise en place d’un forfait d’aide à la modernisation et à l’informatisation du cabinet professionnel, dont le montant varie en fonction de plusieurs indicateurs. La déclaration de ces indicateurs doit être effectuée par le praticien sur son espace amelipro (rubrique Activités > Convention – ROSP) dans le délai imparti, à savoir, cette année, avant le 3 mars.
Un guide pour aider à déclarer
Parmi les indicateurs à déclarer, l’infirmier doit notamment préciser s’il dispose d’un logiciel métier compatible DMP (indicateur 1) ou encore d’une messagerie sécurisée de santé (indicateur 5) si l’indicateur n’est pas pré-rempli. Certains indicateurs sont automatiquement mesurés par l’Assurance maladie et ne sont donc pas à déclarer (indicateurs 2, 3 et 4, « Disposer a minima de la version 1.40 addendum 7 du cahier des charges SESAM-Vitale intégrant les derniers avenants publiés sur le site du GIE SESAM-Vitale » ; « Utiliser la solution Scor » ; « Atteindre un taux de feuilles de soins électroniques (FSE) supérieur ou égal à 70 % »). Pour accompagner les infirmiers dans leurs démarches, l’Assurance maladie a publié un Guide méthodologique du forfait d’aide à la modernisation et informatisation du cabinet professionnel
Durcissement de la fiscalité des véhicules de tourisme
La loi de finances pour 2024 durcit la fiscalité applicable aux véhicules de tourisme, tant à l’égard des particuliers que des professionnels, afin d’inciter au verdissement du parc automobile français.
Les taxes annuelles sur les véhicules de tourisme des professionnels et les malus automobiles à l’achat font l’objet d’un alourdissement dans le cadre de la loi de finances pour 2024.
Les taxes annuelles sur les véhicules
Les taxes annuelles dues par certains professionnels au titre des voitures thermiques et hybrides qu’ils utilisent pour leur activité sont alourdies.
Notamment, dès 2024, la taxe annuelle sur les émissions de CO2 s’applique dès 15 g/km (norme WLTP) au lieu de 21 g/km. En outre, son barème, sera encore durci en 2025, 2026 et 2027, devient progressif, conduisant à une augmentation quasi systématique des tarifs.
Par ailleurs, la taxe annuelle sur l’ancienneté des véhicules est remplacée par une taxe sur les émissions de polluants atmosphériques, selon la catégorie Crit’Air du véhicule. Ainsi, le tarif est nul pour la catégorie E (véhicules électriques), de 100 € pour la catégorie 1 (véhicules thermiques à allumage commandé Euro 5 ou Euro 6) et de 500 € pour les autres catégories (véhicules les plus polluants).
Les malus automobiles à l’achat
Le malus écologique et le malus « au poids » dus lors de l’achat d’une voiture neuve polluante sont durcis à compter de 2024.
Le malus écologique se déclenche à partir de 118 g de CO2/km (au lieu de 123), et la dernière tranche du barème s’applique au-delà de 193 g/km pour un tarif de 60 000 € (contre 225 g/km et 50 000 € en 2023). En outre, son plafonnement à 50 % du prix d’achat du véhicule est supprimé.
Corrélativement, le seuil de taxation du malus au poids est ramené de 1,8 à 1,6 tonne et un barème progressif composé de 5 tranches est instauré. Désormais, son tarif varie entre 10 et 30 € par kg pour la fraction du poids excédant 1,6 tonne, au lieu de 10 €/kg au-delà de 1,8 tonne.
À noter : le cumul de ces deux malus ne peut pas excéder 60 000 € en 2024.
LA FIXATION ET LA RÉVISION DES LOYERS COMMERCIAUX
Le loyer est un élément essentiel du bail commercial, il constitue l’obligation principale du locataire envers le bailleur. La détermination du loyer au stade de la conclusion du bail commercial apparaît très libre entre les parties, alors que la règlementation sur les révisions ultérieures est plus limitée.
> La détermination du loyer lors de la conclusion du bail commercial
La réglementation laisse libre la fixation du loyer initial entre les parties, qu’il s’agisse du montant ou des modalités de paiement. Ce paiement peut parfaitement être réalisé à titre mensuel (comme la grande majorité des baux existants), ou trimestriel, ou même encore versé à l’avance.
Le montant choisi par les parties est laissé à la libre appréciation des parties. Seul un prix apparaissant modique est susceptible d’être remis en cause par les juges, et seulement en cas de contestation par l’une des parties.
Le loyer peut être dit fixe, ce qui est le plus courant. Il peut également être variable, c’est-à-dire lié à une clause dite « clause-recettes » qui fait varier le loyer en fonction de la rentabilité de l’activité. Enfin, il peut être mixte en mélangeant ces deux modalités.
> La révision du loyer pendant le bail
Le loyer peut faire l’objet d’une révision en cours de bail dans deux cas de figure :
- Lorsque les parties ont établi dans le bail une clause dite « clause d’indexation »
- Tous les 3 ans, même sans clause dans le bail
- En cas de renouvellement du bail
> La révision du loyer par la clause d’indexation
Une clause d’indexation a pour objet de faire évoluer automatiquement le loyer fixé à l’origine, selon une périodicité convenue par les parties (annuelle par exemple).
> La révision triennale du loyer
En cours de bail, lorsque le loyer ne correspond plus à la valeur réelle du local, les parties ont légalement l’opportunité de procéder à une révision du bail, sans besoin de mentionner une quelconque clause au sein du bail. Cependant, cette révision légale n’est possible que tous les 3 ans et selon une formule de calcul légalement établie.
> La révision du loyer en cas de renouvellement du bail
A l’expiration du bail commercial, les parties peuvent décider de le renouveler, et la loi leur offre la possibilité de fixer librement un nouveau loyer.